공인중개사법 일부개정법률안

제안이유

최근 전세 사기 피해 사례가 다수 발생하여 사회적 문제로 대두되고 있음. 이러한 사태의 주요 원인 중 하나는 임차인이 임대차계약의 위험 요소를 충분히 인식하지 못한 채 계약을 체결하는 것에 기인함.

그러나 현행법은 ‘해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계’에 대하여 설명하라고 규정하여, 임차인에게 설명할 권리관계 내용에 대해 추상적으로 규정하고 있음.

이러한 문제를 해결하기 위해서는 공인중개사가 임대차계약을 중개할 때 계약의 위험성 및 계약 시 확인해야 할 사항 등을 임차인에게 충분히 설명하여 임차인과 임대인 간의 신중한 협의가 가능하도록 하는 것이 중요함.

따라서 거래 당사자에 대한 정보 제공을 강화하는 방향에서 공인중개사에게 설명 의무를 강화할 필요가 있음.

이러한 배경에서, 거래 빈도가 높은 주택임대차계약에 대해 공인중개사의 확인ㆍ설명의무를 명확히 규정함과 동시에, 민간임대주택 및 신탁등기된 건물에 대해서도 해당 법률에 따른 설명 의무를 함께 규정하고, 설명을 위한 관계 자료를 임대인 등이 제출하지 않을 경우 공인중개사가 중개를 하지 않도록 규정하며, 부동산 관계 법률에 대하여 잘 알지 못하는 임차인들에게 권리관계에 대하여 경매 또는 공매가 있을 경우 보증금의 회수가능성과 대항력 유지 여부에 대하여 설명하도록 규정함으로써 임대인과 임차인 간 정보 격차를 해소하고, 결과적으로 전체 임대차 시장의 투명성과 안전성을 높이려는 것임.

주요내용

1. 가. 주거용 건물의 임대차계약에 관하여 공인중개사가 확인ㆍ설명할 사항을 구체적으로 규정하고, 등록한 민간임대주택의 임대차 거래 중개에 있어 공인중개사가 확인ㆍ설명할 사항을 구체적으로 규정하며, 신탁등기된 건물의 임대차 거래 중개에 있어 공인중개사가 확인ㆍ설명할 사항을 구체적으로 규정하여 이를 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 자격의 정지 사유, 부동산거래질서교란행위 신고센터 신고대상, 과태료 부과 사유에 해당되도록 함(안 제25조제1항).
2. 나. 개업공인중개사가 확인ㆍ설명을 위해 필요한 경우 임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구하는 것을 의무로 규정하고, 중개의뢰인이 이를 거절할 경우 공인중개사가 그 중개의뢰인에 대한 중개를 거절하도록 의무화하는 한편, 이를 위반한 경우 자격의 정지 사유, 과태료 제재 사유에 포함하도록 함(안 제25조제2항, 제36조제1항, 제51조제2항).
3. 다. 개업공인중개사가 권리관계 등을 확인ㆍ설명함에 있어 향후 임대차 목적물이 「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의 법령에 의한 공매의 대상이 될 경우 발생할 수 있는 임차인의 보증금 미회수 위험성, 대항력 상실 가능성 등에 대하여 설명하도록 함(안 제25조제5항).